Nederland wil in 2050 volledig duurzaam zijn en dat betekent dus ook: ‘van het gas af’. Een (bijna) energieneutrale gebouwde omgeving is met deze doelstelling een maatschappelijke noodzaak geworden. Eén van de antwoorden op deze grote ambitie is de Nul-op-de-meter-aanpak. De standaard voor nieuwbouw en een opgave voor bestaande bouw. Dat dit met recht een opgave kan betekenen, werd duidelijk in een recente uitspraak van de Rechtbank Amsterdam van 4 april 2019. Daarin speelde de wens van Woningstichting Eigen Haard om een complex van haar huurwoningen te renoveren tot zogenaamde Nul-op-de-Meter (‘NOM’)-woningen. De rechtbank Amsterdam acht het renovatievoorstel dat Eigen Haard de betrokken huurders daartoe heeft gedaan onredelijk, waardoor de beoogde renovatie tot NOM-woning thans niet kan worden gerealiseerd.

Waar ging de zaak over?

Woningstichting Eigen Haard wenst 157 sociale huurwoningen in de Wegener Sleeswijkbuurt in Amsterdam te renoveren tot NOM-woningen. Kort gezegd houdt het principe van een NOM-woning in dat de woning gemiddeld net zoveel energie produceert als dat er verbruikt wordt. Om dit te bereiken wordt de woning geïsoleerd, worden zonnepanelen aangebracht en in plaats van verwarming op gas wordt een individuele warmte-unit (warmtepomp) die werkt op elektriciteit geplaatst. Het is de bedoeling dat de huurder (nagenoeg) volledig in zijn eigen energievraag kan voorzien.

Eigen Haard heeft de huurders voorgesteld om naast de huurprijs en de bijkomende kosten als bedoeld in art. 7:237 lid 3 BW, een maandelijkse energieprestatievergoeding (‘EPV’) te betalen zoals de verhuurder deze met huurders overeen kan komen in geval van een zeer energiezuinige woning. Deze EPV is een veelgebruikt middel door woningcorporaties om een deel van de investeringen in aardgasvrij terug te krijgen. De rekening voor energie die de huurder voorheen kwijt zou zijn aan zijn leverancier, betaalt hij nu aan de corporatie ter compensatie voor het renoveren van de woning. Uitgangspunt daarbij is dat deze woningverbetering de huurder niets extra kost. Onderdeel van het voorstel van Eigen Haard is een zogenoemde woonlastenwaarborg, die garandeert dat woonlasten ondanks eventuele huurverhoging door energiebesparende maatregelen gemiddeld voor het hele complex zullen dalen. Dit zou inhouden dat de in rekening te brengen EPV niet hoger is dan het verschil tussen de oude en de nieuwe woonlasten. Daarmee blijven de totale nieuwe woonlasten voor de huurders gelijk aan de oude. Een dergelijke woonlastenwaarborg wordt alleen gegeven indien de huurders inzicht geven in hun energiegebruik gedurende de laatste drie jaar.

Betrokken huurders konden zich niet verenigen met het renovatievoorstel, vreesden onder meer dat de kosten van de renovatie op hen zouden worden afgewenteld wanneer het resultaat van de maatregelen tegenvalt en hebben de beoordeling van het voorstel daarom voorgelegd aan de rechter.

De kantonrechter heeft in de daarop volgende procedure onder meer de vraag gesteld of de voorgestelde EPV redelijk was en ook of de voorgestelde huurprijsverhoging van €45,00 per maand vanwege woningverbetering redelijk is.

Oordeel van de kantonrechter

De kantonrechter heeft Eigen Haard gevraagd of redelijkerwijs te verwachten is dat enerzijds de aan te brengen voorzieningen een zodanig isolerende werking zullen hebben dat de warmtevraag binnen de voor de EPV genoemde normen valt, anderzijds dat – in het verlengde daarvan – sprake is van gelijkblijvende woonlasten van de huurders. Eigen Haard heeft daarop volgens de kantonrechter onvoldoende antwoord kunnen geven.

Hoewel de kantonrechter een bepaalde mate van onzekerheid over resultaten van de energiebesparingsmaatregelen onvermijdelijk acht, kleven er in casu zoveel onzekerheden aan het renovatievoorstel dat de rechter deze onredelijk acht.

Zo blijkt uit de berekening van Eigen Haard dat de per woning beschikbare zonnepanelen een vermogen van 1800 kWh hebben. Dit is het minimumvermogen dat Bijlage I bij het Besluit EPV noemt, waar moet worden uitgegaan van een gemiddeld elektriciteitsverbruik tussen 1800 en 2600 kWh. Indien de opwekking van energie met de beschikbare zonnepanelen niet volstaat, zal de huurder extra elektriciteit moeten kopen bij een energieleverancier.

Ook is het voor de huurders niet zeker of hun woning in voldoende mate geïsoleerd zal kunnen worden en wat de consequenties voor hun woonlasten zullen zijn. Juist door experimenteren kan weliswaar tot een werkbare wijze van verduurzaming van oudere complexen worden gekomen, maar dat mag volgens de kantonrechter niet meebrengen dat individuele huurders daarvan de onvoorziene gevolgen dragen. In deze casus te meer omdat het hier huurders betreft met een minimuminkomen.

Juist omdat in het voorliggende voorstel (compenserende) voorzieningen ontbreken voor gevallen waarin het resultaat van de maatregelen tegenvalt, kan het voorstel niet als redelijk worden aangemerkt.

Ten aanzien van de voorgestelde huurverhoging van €45,00 stelt de kantonrechter vast dat de renovatiekosten die aan het voorstel ten grondslag liggen voor het overgrote deel kosten zijn, die betrekking hebben op het aanbrengen van de NOM-installatie. De NOM-installatie diende nu juist uit de EPV vergoeding te worden betaald. De kantonrechter oordeelt daarom dat het onredelijk is om naast de EPV-vergoeding ook een huurverhoging door te voeren.

Belang voor de praktijk

Nu de rechter in deze zaak specifiek in gaat op de casus van deze situatie, is het niet te zeggen dat deze uitspraak evident soortgelijke projecten zal raken. Het is in elk geval wel iets voor corporaties om van te leren: zorg dat je je huiswerk goed hebt gedaan en het renovatievoorstel voor NOM-woningen goed in elkaar steekt. Huurders moeten de garantie hebben dat de overgang naar aardgasvrij niet tot hogere woonlasten leidt, zoals in het ontwerp-Klimaatakkoord is overeengekomen. Het is nog niet bekend of de corporatie hoger beroep zal instellen tegen de uitspraak.

Raadpleeg hier de uitspraak van de Rechtbank Amsterdam van 4 april 2019.