Gebouwen dragen voor 40% bij aan het totale energiegebruik in Nederland. Logisch dat de regering inzet op verduurzaming van kantoorpanden. Voor de eigenaren van deze gebouwen, vaak vastgoedbeleggers, betekent dit alle hens aan dek, want volgens de huidige plannen moeten kantoorpanden groter dan 100m2 voor 2023 minimaal energielabel C hebben. De verwachting is dat de eisen vanaf 2030 verder zullen worden verhoogd naar energielabel A. En dat terwijl, volgens schattingen uit 2016, ruim de helft van alle kantoorruimte in Nederland energielabel D of lager heeft.
Hogere kosten voor verhuurders
Voor kantooreigenaren zijn er drie grote risico’s. Ten eerste de kosten. Die bestaan niet alleen uit investeringen in vastgoed, maar bijvoorbeeld ook uit verplichte tegemoetkomingen aan huurders die tijdelijk moeten verhuizen. Bovendien zijn er de komende jaren veel vakmensen nodig om alle kantoren te renoveren. Dat leidt tot schaarste, dus hogere prijzen.
Doorbelasting kosten in de huur
Volgens de plannen moeten kantoorpanden groter dan 100m2 voor 2023 minimaal energielabel C hebben.
Het ligt in de rede dat eigenaren de kosten willen verhalen op de huurder. Zij profiteren immers van de renovatie via lagere energiekosten en een hoger comfort. Maar zonder nadere afspraken betaalt toch echt de verhuurder de rekening. In de meeste huurovereenkomsten is hier nog niets over geregeld. En wat als de huurder simpelweg niet instemt met aanpassing van de huur?
De wet biedt de mogelijkheid via een renovatievoorstel afspraken te maken met de huurder, ook als hierover niets geregeld is in het huurcontract. Daarvoor zal de verhuurder een ‘redelijk voorstel’ moeten neerleggen bij de huurder. Een huurprijsverhoging kan hiervan onderdeel uitmaken. Wat ‘redelijk’ is, verschilt per geval en zal ongetwijfeld worden uitgevochten voor de rechter.
Werkt huurder mee?
Tot slot het derde risico: wat als de huurder weigert mee te werken, en bijvoorbeeld niet tijdelijk uit het pand wil gaan? In dat geval moet de verhuurder naar de rechter, om via een zogenaamde verklaring voor recht te vorderen dat zijn voorstel redelijk is.
Als de rechter het voorstel inderdaad redelijk vindt, zijn er twee opties: de huurder aanvaardt het voorstel alsnog, of de verhuurder mag de huur beëindigen. Als de rechter het voorstel onredelijk vindt, moet de hele exercitie opnieuw, want eenmaal onder de rechter is tussentijdse aanpassing van het voorstel onmogelijk, met kostbaar tijdsverlies tot gevolg. Ondertussen tikt de tijd tot 2023...
Wilt u meer weten? Lees verder in onze factsheet.
Dit artikel is onlangs ook verschenen in het FD op 29 oktober 2018.
