In 2023 dienen alle kantoorgebouwen in Nederland minimaal energielabel C hebben. Dat volgt uit het Bouwbesluit, dat wordt gewijzigd naar aanleiding van het Energieakkoord uit 2013. De verwachting is dat in 2030 alle kantoorgebouwen minimaal label A moeten hebben. Een groot deel van bestaande kantoorruimtevoorraad voldoet thans nog niet aan het energielabel C. Er is voor gebouweigenaren dus werk aan de winkel!

Duurzaamheidsverbeteringen

Om hun kantoorgebouwen minimaal te laten voldoen aan het energielabel C, dienen de gebouweigenaren duurzaamheidsverbeteringen door te voeren in hun panden. Bijvoorbeeld door isolatie, ventilatie, warmwaterinstallaties en het plaatsen van zonnepanelen. Bovendien dienen nieuwe gebouwen vanaf deze zomer ook gasloos te worden gebouwd. Gebouweigenaren worden kortom met allerlei verduurzamingsmaatregelen geconfronteerd, die ook nog eens veel geld kosten. Gebouweigenaren en energie-exploitanten zoeken daarom naar financieringsmogelijkheden om de verduurzaming en energietransitie van vastgoed mogelijk te maken. Eén van die aandachtsgebieden is de financiering van decentrale energieprojecten, zoals de plaatsing van zonnepanelen.

Financiering is aandachtspunt

Met name de financiering van kleine decentrale projecten blijkt echter lastig. Dit volgt reeds uit het Energieakkoord 2013 waarin financiering van duurzame energieprojecten een van de thema’s is. In dat kader hebben de Nederlandse Vereniging van Banken (NVB) en de Rijksoverheid een Green Deal gesloten waarbij een Expertisecentrum Financiering Duurzame Energieprojecten is opgezet. Doel van dit Expertisecentrum is om de technische, financiële en organisatorische expertise te bundelen die financiële standaardisatie van kleinschalige duurzame energieprojecten mogelijk maakt.

Opstalrecht Zonnestroomsysteem

Recent heeft de NVB het model Opstalrecht Zonnestroomsysteem geïntroduceerd. Het doel van deze standaardakte is om de financiering van kleine decentrale zonnestroomprojecten eenvoudiger te maken en daarmee te bevorderen. Een gebouweigenaar kan voor de verduurzaming van zijn pand bijvoorbeeld een zonnestroomexploitant vragen om zonnepanelen op zijn dak aan te leggen en te exploiteren, zodat de gebouweigenaar een dergelijke investering en exploitatie niet zelf ter hand hoeft te nemen. In de praktijk blijkt de financiering van dergelijke kleine duurzame energieprojecten echter complex. Immers, de financier van een pand is vaak niet dezelfde als de financier van de zonnepanelen. Bovendien wil de exploitant van de zonnepanelen ook de eigendom van deze panelen behouden. Indien de panelen door natrekking eigendom zouden worden van de gebouweigenaar is dat onwenselijk. Dergelijke kleine projecten blijken daarom vaak niet interessant voor financiers.

In welke situaties is het model bruikbaar?

Het model is bruikbaar voor de volgende situaties:

  • Er is sprake is van een bedrijfsvastgoed;
  • Het zonnestroomproject wordt gerealiseerd door een exploitant die zich de eigendom van het zonnestroomsysteem wenst voor te behouden, mede met het oog op het verschaffen van een zekerheidsrecht (hypotheek) daarop;
  • De exploitant zal het zonnestroomsysteem voor eigen rekening en risico exploiteren, het model is daarom uitdrukkelijk niet van toepassing op operationele lease constructies;
  • Het gebouw is reeds (voor)belast met een hypotheek van de gebouweigenaar, het model gaat ervan uit dat het opstalrecht rang neemt voor de reeds ingeschreven hypotheek van de gebouweigenaar.

Uit het model volgt dat het opstalrecht in beginsel wordt gevestigd voor de duur van 17 jaar. Dat is de periode van de SDE+ subsidie en de realisatieperiode.

Inmiddels is er al een aantal opstalrechten op basis van deze modelakte gevestigd. Wij zijn benieuwd in hoeverre de verduurzamingsmaatregelen in het commercieel vastgoed naar aanleiding hiervan een vlucht zullen nemen en kijken met belangstelling naar de ontwikkelingen op dit gebied!